Verkoop van landbouwgrond. Sample koopovereenkomst

Land geschikt voor de teelt van voedsel nodig is op het gebied van cultuur, worden beschouwd als strategische doelstellingen in alle landen. In Rusland, die, hoewel beschouwd als het grootste deel van zijn grondgebied "zone van riskante landbouw", geschikt voor landbouw grond in overvloed, en als alle nuttige bron, zijn ze onder het toezicht van de staat.

Land voor de landbouw als een onderwerp van de transactie

Tijdens de perestrojka, toen er bijna een complete verandering van het wettelijke kader van het land, heeft de staat verloor zijn status als de enige eigenaar van de grond. Aangenomen 1991/04/25, de Land Code van de RSFSR en de wijzigingen van de grondwet van 1978 individuen om een onbeperkt aantal sites voor verschillende behoeften bezitten. Zo werd opgericht het moratorium op de verkoop van landbouwgronden voor een periode van 10 jaar, in het geval van de ontvangst, en 5 jaar vanaf de datum van aankoop voor een vergoeding.

Echter, met de goedkeuring in 1993 van de grondwet van alle beperkingen werden opgeheven, en sites zijn volwaardige deelnemers in burgerlijke omzet geworden.

Land Code van de Russische Federatie (RF LC) in artikel 11.1 omschrijft het gebied als onderdeel van de oppervlakte van de aarde, zijn waarvan de grenzen te stellen en in een specifieke wetgeving voor ingeschreven. Ook zijn ze onroerend, deelbaar, niet-verbruiksgoederen, overdraagbare dingen die een specifiek kenmerk in de vorm van juridische status (categorie), die is ingesteld, afhankelijk van het doel van het land hebben.

Onder de in de wet van beursgenoteerde de categorieën van de grond wordt gebruikt voor de behoeften van de landbouwproductie, zijn in de eerste plaats, vanwege hun bijzondere betekenis voor de staat. In deel 1 van artikel 77 van de LC RF Deze omvatten de volgende onderdelen:

• Gebieden die zich buiten de nederzettingen en bestemd voor agrarische activiteiten - (. Boerderijen, opslag van graan, enzovoort) het planten van gewassen, vee, hooi, evenals voor de plaatsing van de betrokken installaties.
• Gebieden waar u kunt deelnemen aan de landbouw maar ook in andere categorieën - land schikking en niet-bosgebieden van het bos fonds.

Alle items in de samenstelling beschreven zijn heterogeen, en bestemd voor de verkoop na hun types kunnen zijn:

Delen van landbouwgrond

landbouwgronden gebieden die prioriteit hebben in het gebruik voor de landbouwproductie	Niet-landbouwgrond gebieden met voorwerpen "hulp"
Bouwland (grondgebied voor het planten van gewassen)	interne wegen
Perennial plantage voedselplanten (boomgaarden, wijngaarden, etc.).	Forest planten te beschermen tegen schadelijke effecten deel (vuur, hete winden enzovoort.)
Deposito's - aarde, voorheen gebruikt als een geploegde akker, maar met rust gelaten om vruchtbaar eigenschappen herstellen	Land voor permanente of seizoensgebonden gebouwen, structuren en apparatuur, die bestemd zijn voor de opslag en verwerking van landbouwproducten
hooien	Water objecten - natuurlijke of synthetische gesloten reservoirs (vijvers, water cut carrière)
	Communications, met inbegrip van terugwinning

Ongeacht de samenstelling en de verhoudingen van het land, zal de verkoop worden onderworpen aan speciale regels, bepaalde RF Land Code en de federale wet № 101-FZ (hierna te noemen - de wet op de omzet). Echter, er zijn enkele kenmerken van de verkoop en aankoop van landbouwgrond met een significante toevoeging van extra land. Met name hun samenstelling, de waargenomen en het verdere gebruik moeten worden opgenomen in de verdragstekst.

Beperkingen op de verkoop van grond

Civil circulatie gebieden wordt uitgevoerd, rekening houdend met de beperkingen die de Civil, Land Code en andere wetten beperkingen. Onder hen de voorwaarden te begrijpen, het verbod van die beperken de eigenaar op het moment van vervreemding van het onroerend goed (erfdienstbaarheid, hypotheek, trust management, huur, etc.).

Volgens de normen van de Wet op de omzet, aankoop en verkoop van landbouwgrond heeft de volgende beperkingen:

1. Kavels worden niet overgedragen aan de eigendom van buitenlanders (personen of bedrijven), staatlozen, evenals Russische bedrijven, als hun maatschappelijk kapitaal aandeel van de buitenlandse eigendom van meer dan 50%.
2. Gebieden kunnen niet worden verkocht met een latere wijziging van categorie (bestemming). In dit geval, nadat de transactie mag het toegestane gebruik van de grond te veranderen. Bijvoorbeeld kunnen gebieden maaien worden omgezet in weilanden.
3. Op grond van artikel 4 van de rug, eigendom van een entiteit (persoon of bedrijf) kan alleen gebied worden afgebakend - van 10 tot 100% van het totale aantal gebieden in de grenzen van gemeenten. Meer specifieke beperkingen te stellen regionale voorschriften.

Voorkeursrecht om de aankoop van grond

Artikel 8 van de wet definieert het belangrijkste obstakel voor het vrije verkeer van het land - de regio's prioriteit voor de aankoop van grond, wanneer het wordt verkocht. Gezien het strategisch belang van het gebied en het eten, de beperkingen van een speciale bestelling van vervreemding, heel redelijk.

De essentie van het voorkeursrecht is dat de verkoper met de bedoeling aan te gaan in de toekomst koopovereenkomst site, is verplicht schriftelijk aan de volgende informatie:

• de waarde van de grond en het leven nederzettingen tussen de partijen (niet meer dan 90 dagen);
• gebied van het voorwerp en q hectare. meter;
• Locatie (adres) deel van de kadastrale registratie-informatie;
• kadastrale (voorwaardelijk) aantal landen;
• informatie over de verkoper, inclusief contactgegevens.

De kennisgeving hoeft geen informatie over de klant in te voeren. De wet vereist een aantekening op de vervreemding van zijn eigen beweging. Ook heeft dit document niet leiden tot enige verplichting om te verkopen.

Melding wordt overgebracht naar het kantoor of autoriteit een brief gestuurd met een lijst van bijlagen. In de volgende relevante aantekeningen en documenten zullen de belangrijkste bewijs in de rechtbank geschillen over de geldigheid van het contract van de verkoop.

Als het uitvoerend orgaan (afdeling, ministerie, overheidsdienst) regio weigert te kopen, de verkoper met de juiste bericht, de verkoop van grond landbouwgrond moet worden gehouden voor 1 jaar. Maar de beslissing over de aankoop van grond kan positief zijn. In dit geval, beginnen artikel regionale wetten voorzien in specifieke procedures voor de verkoper bericht (kennisgeving, order of verordening) en registratie van de daaropvolgende koopovereenkomst handelen.

Bijvoorbeeld, de verkoop van landbouwgrond in de regio Moskou op grond van paragraaf 3 van artikel 10 van de wet nummer 75/2004-OZ van 12.06.2004 stad, binnen 60 dagen worden gehouden na de goedkeuring van de gemeentelijke instelling op grondverwerving.

In aanvulling op de rechten van de regio of gemeente, de Russische wetgeving geeft een voordeel en anderen:

1. Huurder onder punt 8 van artikel 22 van de Land Code van de Russische Federatie heeft het recht om het gepachte grond van staat eigendom van grond kopen in de voorkant van alle andere geïnteresseerden.
2. Toen de eigenaar van het faillissement - Landbouworganisatie - eigenaar van het naburige land over een recht van voorkoop van zijn eigendom.

Naleving van de preferentiële aankoopvoorwaarden vereist. In geval van overtreding, kan de aankoop en verkoop van landbouwgrond niet plaatsvinden of ongeldig worden verklaard in de rechtbank.

Het aanbod voor de verkoop van land: het monster

Normen artikelen № 101-FZ ontwikkeld op regionaal niveau, door de uitgifte van afzonderlijke wetten. Bijvoorbeeld, de verkoop van landbouwgrond in Ivanovo geregeld in de Wet № 31-OZ van 8 mei 2008 "Op de achterkant van het land in de regio Ivanovo." In andere regio's is de situatie op de vervreemding van deze objecten is opgenomen in de algemene wetten als een apart hoofdstuk of sectie.

Hetzelfde geldt met betrekking tot de kennisgeving van de toekomstige verkoop van de site. In de meeste regio's, worden uitgenodigd om een letter in een vrije vorm, met vermelding van het met alle nodige informatie. Maar in sommige regio's van de vorm goedgekeurd door het uitvoerend orgaan. Bijvoorbeeld, in de aankondiging van Nizhny Novgorod regio moeten voldoen aan bijlage № 1 aan de regering besluit № 453-r dd 13 maart 2012

Routes naar de transactie voor de aankoop gedeelte

Verdrag, zoals een juridisch feit, verschijnt als een gevolg van de procedures sluiting tussen onafhankelijke partijen (koper en verkoper), dat is om overeenstemming over alle omstandigheden te bereiken. Echter, is het noodzakelijk om een overeenkomst en voor de volgende voorwaarden te sluiten:

1. Vorming van het land.

Verkoop van landbouwgrond kan alleen worden gemaakt ten aanzien van bepaalde individuele sites, wat betekent dat ze door het proces van landmeetkundige (de oprichting en consolidatie van de grenzen op de grond) en de kadastrale registratie in overeenstemming met de federale wet passeren № 221-FZ van 24.07.2007

2. Kennisgeving van de uitvoerende macht in de regio en / of het gebied van de wens om het land te verkopen op de concrete voorwaarden en het verkrijgen van hen het juiste antwoord.

3. Het verkrijgen van de toestemming van een derde partij te koop, uitgedrukt in het schrijven. De huidige wetgeving voorzien in de volgende types van hen:

• Toestemming van de echtgenoot van de eigenaar te koop (paragraaf 3 van artikel 35 van de Family Code).
• De instemming van de tijdelijke beheerder, de vergadering van schuldeisers of de persoon die de financiële zekerheid (artikelen 64, 82 en 101 van de federale wet № 127-FZ van 26.10.2002 'On insolventie').
• Toestemming van de eigenaar (individuele landbouwbedrijven,) aangrenzende gebieden als dezelfde site is de verkoper in staat van faillissement in het stadium van een faillissementsprocedure.

De bovenstaande lijst met voorwaarden open is, zoals de behoefte aan bepaalde acties voor het sluiten van de koopovereenkomst is afhankelijk van vele factoren, waaronder de site zelf, de locatie, de rechthebbende, de methode van uitsluiting.

Zo wordt bij het opnieuw de verkoop van niet survey werk nodig, omdat het voorwerp van de opdracht het al op de betreffende boekhouding te zetten. Kennisgeving van de autoriteiten van het voornemen om te verkopen is alleen vereist als de verkoper is een particulier.

essentiële voorwaarden

De bepalingen van artikel 432 van het Burgerlijk Wetboek (BW), wordt bepaald dat vóór de daadwerkelijke afsluiting van de transactie en de overdracht van de woning en het geld van de partijen het eens zijn over de volgende voorwaarden:

1. Onder voorbehoud van het contract - een volledige beschrijving van het land om het te onderscheiden van anderen. De praktijk heeft een reeks van informatie die in het contract moet worden gespecificeerd ontwikkeld:

• kadastraal nummer;
• adres (locatie);
• hectareteller of vierkant. meter;
• categorie en het toegestane gebruik.

2. De prijs van de onteigende land - de materiële uitdrukking van de verplichting om de verkoper op grond van hun voorwaarden van het contract van de verkoop te betalen. Dit kan worden opgegeven als het hele grondgebied als geheel en per oppervlakte-eenheid. Het staat partijen vrij om de grootte van de prijs te kiezen, maar kan het niet willekeurig veranderen.

Bij het ontbreken van deze voorwaarden contract verkoopruimte niet zal worden ondertekend, maar de beschikking over zijn eigendom in de andere persoon gewoon niet gebeuren.

De rechten en plichten van de verkoper van het perceel

Grond te koop van landbouwgrond betekent niet alleen de definitie van het object en de prijs, maar ook een complete regeling van de acties van de partijen (verkoper en koper) op de overdracht, de aanvaarding en de betaling van het onroerend goed, alsmede over de daaropvolgende registratie document in Rosreestra.

Rechten en plichten van de eigenaar van de toepasselijke wetgeving van de Russische Federatie, en zijn als volgt:

1. De rechten en plichten van de verkoper.

1.1. Het verstrekken van alle beschikbare over last (beperkingen) informatie gedeelte, de kwaliteit en de vooruitzichten voor het beoogde gebruik. Deze informatie:

• toestemming voor specifieke soorten landbouw (wijngaarden, inrichting maken van objecten, etc.) voeren;
• de aanwezigheid van naburige stations die geen effect op de verworven gedeelte hebben;
• kwalitatieve eigenschappen van de aarde, die het gebruik en de kosten beïnvloeden;
• andere gegevens die op enigerlei wijze de beslissing van de koper om te kopen zou kunnen veranderen.

De rechten op land kan worden beperkt tot de inrichting op regionaal niveau, specifieke vereisten voor het gebruik en de wijze van beheer en gekoppeld worden aan de bescherming van dieren en planten werelden, bodembescherming, habitat van zeldzame soorten dieren en vogels, natuurlijke migratieroutes, enzovoort.

De eigenaren van het land misschien niet weten over alle beperkingen, maar moet in het contract te specificeren zijn die welke bekend zijn.

1.2. Transfer land.

Op grond van deze bepaling verwijst naar de acties van de verkoper feitelijk en rechtens bij de introductie van de koper van het grondbezit. En betekende niet de letterlijke betekenis van "toekenning" en dat is ingebed in het woord is de wet.

Volgens paragraaf 1 van artikel 224 van het Burgerlijk Wetboek, wordt een item geacht te zijn verleend na rechtstreekse toelating in het bezit van de koper. Dit laatste kan worden uitgedrukt als een deel van het pand release van de verkoper of de stopzetting van de landbouw.

Verplichting tot overdracht vindt plaats in de vorm van een speciaal document - de akte van overdracht en aanvaarding door de partijen ondertekend en alleen dan worden geacht te zijn vervuld.

2. Het fundamentele recht van de verkoper is de mogelijkheid om tijdige betaling van het land onder de voorwaarden van het contract van de verkoop nodig hebben. Als het goed uitvoerende macht vervreemd is, kan hij:

• toezicht op de veiligheid en het gebruik van de site;
• vereisen het beoogde gebruik van het onroerend goed, alsmede de naleving van andere verplichtingen op het gebruik van het grondgebied.

Rechten en plichten van de koper van het land plot

De bepalingen over de acties en mogelijkheden van de koper, in de regel, zijn vergelijkbaar met betrekking tot de verkoper. Bovendien kan deze niet in staat zijn om hun taken uit te voeren zonder de overeenkomstige acties van de koper. Over het algemeen kunnen ze worden verdeeld in 2 groepen:

1. Fundamentele verplichtingen.

1.1. Contante waarde van de grond in de hoeveelheid, de voorwaarden en procedure van de koopovereenkomst. In de regel, resulteert dit in de overdracht van middelen aan de rekening in de volgorde van de volledige betaling.

1.2. Acties die gericht zijn op de goedkeuring van het land in de feitelijke beschikkingsmacht van het land en het maken van de handeling van het ontvangen en doorgeven.

Het aantal bijkomende verantwoordelijkheden toegewezen aan de koper, is vrij groot en meestal ook akkoord met het land belasting te betalen is niet van de datum van de verandering van de grondeigenaar in de registers van de belastingdienst, en vanaf de datum van sluiting van het contract van verkoop of het begin van het daadwerkelijke gebruik van het object. Het is in de regel verplicht uit te voeren en te betalen voor de overdracht van de registratie van de rechten om het land in de Russische Register organen.

Als het object van de verkoop door de eigenaar fungeert als de autoriteit, kan de andere verantwoordelijkheden worden overgedragen aan de koper, met inbegrip van:

• software onderhoud en verbetering van het aangrenzende gebied, en toegangswegen;
• voorwaarden en procedure voor de ontwikkeling van planten gebied;
• hierbij vrije toegang is uit vertegenwoordigers van overheidsinstanties in het gebied voor farm-verificatie;
• behoud van de enquête, onderzoek markers;
• een bepaalde reeks en de timing van de activiteiten voor de bescherming en verbetering van het land staat.

2. Het belangrijkste ding juiste koper voldoet aan de verplichtingen van de verkoper en is voor de tijdige overdracht van het perceel met de vlotte uitvoering van hun bevoegdheden van een eigenaar moeten worden:

• de bouw van gebouwen en structuren voor agrarische doeleinden;
• te gebruiken voor hun eigen doeleinden openbaar mineralen, grondwater en gesloten waterlichamen;
• irrigatie, drainage, landaanwinning, vijvers inrichting (vijvers en gedrenkt steengroeven).

Contracten grondverwerving zijn niet bindend en worden gevormd door de algemene regels voor de verkoop van onroerend goed. Maar het is niet verboden om de reeds bestaande instrumenten, vormen van contracten te gebruiken. Bijvoorbeeld, de volgorde van de RF Roskomzema 1-16 / 770 van 1993/02/06 werd goedgekeurd monster contract voor de verkoop van landbouwgrond. Momenteel is dit document is nietig, maar het kan als referentie voor transacties op de vervreemding van de grond te dienen.

Ongeldige bepalingen van de verkoopovereenkomst

Paragraaf 2 van artikel 37 van het RF Land Code bevat de voorwaarden waaronder de verkoop van landbouwgrond zal worden ongeldig:

1. Het recht van de verkoper of een andere persoon om het pand terug te verlossen op wil, of onder alle omstandigheden. De aanwezigheid van een dergelijke bepaling in strijd is met de essentie van het pand.
2. nieuwe eigenaar beperkingen (de overnemende partij) de mogelijkheid van verdere orders verkregen eigendom. Bijvoorbeeld, een verbod op hypotheken, het planten van bepaalde gewassen, leasing en ga zo maar door.
3. Verkoper bevrijding van het land van aansprakelijkheid wanneer een vordering en de vordering om het land door derden of de overheid. de plicht om de koper voor schade of intrekking van de belemmeringen voor het land te gebruiken die door artikel 461 van het Burgerlijk Wetboek te compenseren.
4. Beschrijving van de acties van de toekomstige eigenaar, op enigerlei wijze verband met de verandering van categorie land of gebruikt voor andere doeleinden, dus niet voor de landbouw.

Vaststelling van deze beperkingen heeft bepaalde betekenis en effectiviteit. Bijvoorbeeld, dankzij hen, behalve wanneer onder het mom van de verkoop is een contract van pand. Afhankelijk van de omvang en de reikwijdte van de opneming in de overeenkomst, kan de verkoop van landbouwgrond ongeldig in geheel of gedeeltelijk.

Manieren in een koopovereenkomst aan te gaan

Rekening houdend met de eigendom en het onderwerp structuur identificeert de volgende procedure voor de verkoop van landbouwgrond:

1. De overname van eigen grond voor een veelzijdige kopen en verkopen regels § 7 van hoofdstuk 30 van het Burgerlijk Wetboek, de artikelen 30 en 38 van het RF Land Code, artikel 8 van de federale wet № 101-FZ.
2. Site acquisitie via tenders (of veilingen). Gewoonlijk wordt deze procedure wordt uitgevoerd bij de overdracht van de percelen in publiek eigendom. Aparte regels tot vaststelling van bepaalde verkoop van landbouwgrond te bevorderen door veilingen, afwezig zijn, en de normen van de Wet op de omzet wordt verwezen naar de standaard bepalingen van artikel 38-38,1 van de LC RF.
3. Site overname huurder. Met deze methode van aankoop is zeer belangrijk ownership. Als de verkoop is onderworpen aan een speciale afdeling, de transactie vindt plaats op de universele regels. Maar de aankoop van de gepachte grond van de staat of de regio, zoals blijkt uit paragraaf 4 van artikel 10 van de Wet op de omzet, is het mogelijk op een voordelige wijze, maar alleen in de afwezigheid van de geldende voorschriften van de staat of gemeentelijke overheden om het land te geven over lease.

Het beginsel van de vrijheid van het contract geldt in het bijzonder, en op weg naar de sluiting ervan, waardoor het mogelijk te ontdoen van het land, niet alleen voor universele regels, maar via particuliere land veilingen (veilingen) maakt. Bepalingen van de wet op de omzet niet is toegestaan, verplicht te voldoen aan de verplichting in de kennisgeving gezag van het onderwerp van het voornemen om het land te verkopen.